A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou legítima a cobrança de taxas por um condomínio formado em parcelamento irregular do solo, em caso no qual a proprietária conhecia os encargos e concordou expressamente com eles, por escrito. A decisão, no Recurso Especial 1.968.030, teve relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e foi divulgada pelo tribunal em 27 de agosto de 2026.
O caso
O condomínio, constituído em um loteamento ainda não regularizado, cobrou na Justiça cerca de cinco anos de taxas de uma proprietária. O pedido foi negado em primeira instância, mas o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reformou a sentença com base no documento em que ela havia aceitado as contribuições.
No STJ, a proprietária sustentou que o tribunal local ignorou o Tema 492 do Supremo Tribunal Federal e o Tema 882 do próprio STJ, precedentes que tratam de cobranças feitas por associações de moradores. Também alegou que um loteamento em regularização não poderia ser tratado como condomínio edilício e que já havia decisão anterior favorável a ela.
O que o STJ decidiu
Para o relator, precedentes não se aplicam de forma automática: é preciso verificar se os fatos e o direito do caso correspondem à situação que deu origem à tese. Os temas invocados protegem a liberdade de associação de quem nunca concordou em contribuir. Quando há prova de que a pessoa assumiu a obrigação de forma voluntária, prevalece a autonomia da vontade, e as taxas podem ser cobradas.
O ministro também afastou a alegação de coisa julgada. Embora as partes fossem as mesmas, a nova cobrança se referia a outro período e se apoiava em fatos novos e em mudanças na legislação aplicável, o que permite nova discussão judicial.
O que muda para quem administra
A decisão interessa sobretudo a loteamentos fechados e condomínios de fato, que mantêm portaria, vigilância e manutenção custeadas pelos moradores sem ter a estrutura jurídica de um condomínio edilício. Desde 2017, o Código Civil (art. 1.358-A) prevê o condomínio de lotes, incluído pela Lei 13.465/2017, o que abriu caminho para a regularização de muitos desses empreendimentos.
A principal lição do julgamento é que a documentação faz diferença. Sem adesão comprovada, a cobrança pode esbarrar nos limites fixados pelos precedentes; com adesão expressa, a obrigação ganha respaldo. Nos condomínios edilícios regularmente instituídos, a situação é outra: o dever de contribuir para as despesas decorre da própria lei (art. 1.336, I, do Código Civil) e da convenção, independentemente de adesão individual.
- Verificar a situação jurídica do empreendimento: condomínio edilício registrado, condomínio de lotes ou associação de moradores.
- Reunir os termos de adesão assinados e manter cópias organizadas e digitalizadas.
- Ao receber novos moradores, apresentar com clareza as regras e os valores das contribuições e colher a concordância por escrito.
- Buscar assessoria jurídica para avaliar a regularização do empreendimento e a situação de quem não aderiu.
