A inadimplência é um dos problemas mais sensíveis da gestão condominial. Cada cota não paga é coberta, na prática, pelos vizinhos que estão em dia, e um índice alto compromete manutenção, folha de pagamento e reservas. A boa notícia é que a lei dá ao condomínio instrumentos eficazes, desde que usados com método e dentro dos limites legais.
O que a lei permite cobrar
Cobrar as contribuições e as multas é dever do síndico (art. 1.348, VII, do Código Civil). Sobre o débito em atraso, o condômino fica sujeito a correção monetária, aos juros moratórios previstos na convenção ou, na falta deles, aos juros da taxa legal do art. 406 do Código Civil, e a multa de até 2% (art. 1.336, § 1º). O Código não admite multa moratória acima desse percentual.
Outros pontos importantes:
- A dívida acompanha o imóvel: quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345).
- Direito de voto: só vota em assembleia o condômino quite com suas contribuições (art. 1.335, III).
- Prazo para cobrar: no julgamento do Tema 949, o Superior Tribunal de Justiça fixou que o condomínio tem cinco anos para cobrar cada cota, contados do dia seguinte ao vencimento, com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.
A cobrança extrajudicial
A maior parte dos casos pode ser resolvida antes do processo, com menos custo e desgaste. Uma régua de cobrança bem definida costuma seguir estas etapas:
- Lembrete amigável logo após o vencimento, pelos canais de comunicação do condomínio.
- Notificação formal com o demonstrativo do débito, discriminando principal, correção, juros e multa.
- Proposta de acordo dentro dos parâmetros aprovados pela assembleia ou pela convenção, formalizada por escrito, com parcelas, datas e consequências do descumprimento.
- Encaminhamento jurídico após prazo definido sem pagamento ou acordo.
Se a unidade estiver alugada, convém lembrar que a obrigação perante o condomínio está vinculada ao imóvel e, portanto, ao proprietário, ainda que o contrato de locação atribua ao inquilino o pagamento das despesas ordinárias (art. 23, XII, da Lei 8.245/1991). Manter os contatos do proprietário atualizados evita que a cobrança se perca. Na venda de uma unidade, também é recomendável que o comprador exija declaração de quitação emitida pelo condomínio, já que os débitos passam para o novo dono.
Ao longo de todo o processo, a cobrança deve ser discreta. Expor o nome do devedor em murais, elevadores ou grupos de mensagens pode gerar pedidos de indenização contra o condomínio. A comunicação deve ser individual e respeitosa.
Um ponto em discussão é o repasse ao devedor dos honorários do advogado contratado pelo condomínio. O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em outubro de 2026, a relevância dessa controvérsia e vai fixar uma tese; enquanto isso, o tema também é objeto de projeto de lei na Câmara. Até a definição, convém tratar com cautela cláusulas que prevejam esse repasse.
A cobrança judicial
Desde o Código de Processo Civil de 2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovado, é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC). Isso permite ao condomínio ajuizar diretamente a execução, sem passar por uma fase de conhecimento. Na execução, o devedor é citado para pagar em três dias (art. 829). O condomínio também pode optar pela ação de cobrança tradicional (art. 785), o que às vezes é recomendado quando há dúvida sobre a documentação.
Dois entendimentos do Superior Tribunal de Justiça reforçam a posição do condomínio:
- As cotas que vencerem durante o processo podem ser incluídas na execução, sem necessidade de nova ação, conforme decisão da Terceira Turma com base no art. 323 do CPC.
- O imóvel pode ser penhorado mesmo quando é o único bem e serve de moradia à família, porque a Lei 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade na cobrança de taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV), entendimento aplicado às dívidas condominiais.
Documentos que sustentam a cobrança
- Convenção registrada e regimento interno.
- Atas das assembleias que aprovaram orçamento, rateios e cotas extras.
- Demonstrativo atualizado do débito, com memória de cálculo.
- Comprovantes de envio das cobranças e notificações.
- Acordos assinados e eventual histórico de descumprimento.
Prevenção
Orçamento realista, prestação de contas transparente e comunicação clara reduzem a inadimplência. Acompanhar o índice mês a mês no balancete, agir nos primeiros atrasos e oferecer canais simples de pagamento costuma ser mais eficaz do que concentrar esforços apenas na fase judicial.
