A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) levou ao rito dos recursos repetitivos a discussão sobre a locação de unidades por curta temporada em condomínios residenciais, como a feita por meio de plataformas digitais. Com isso, determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão. O caso foi cadastrado como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, a partir dos recursos especiais 2.272.536 e 2.272.537, segundo notícia do tribunal.
A pergunta que o STJ vai responder
O tribunal vai decidir se a cláusula da convenção que define o prédio como residencial é suficiente para impedir esse tipo de locação ou se o condomínio precisa de uma proibição expressa. A comissão do STJ responsável pela gestão de precedentes identificou 50 decisões e acórdãos sobre o tema na própria corte, o que dá a dimensão dos conflitos. A tese que for fixada deverá ser observada pelos demais tribunais, conforme o art. 927, III, do Código de Processo Civil.
Ainda não há data para o julgamento. Como lembrou o Secovi Rio ao noticiar a afetação, a suspensão não cria regra nova: ela apenas congela os processos até que a tese seja definida.
O que já se sabe
Em maio de 2026, ao julgar o REsp 2.121.055, a própria Segunda Seção entendeu que a destinação exclusivamente residencial basta para tornar incompatível a oferta da unidade em plataformas de hospedagem, mesmo sem vedação expressa. Nesse precedente, eventual autorização dependeria de deliberação da assembleia, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos — o mesmo que o art. 1.351 do Código Civil exige para alterar a convenção ou a destinação do edifício.
Esse entendimento, porém, não é consenso. O Secovi Rio registrou que o Ministério Público Federal, em parecer no repetitivo, defendeu a posição oposta: para o MPF, anunciar a unidade em plataforma não altera, por si só, o uso residencial, e qualquer restrição exigiria proibição clara na convenção. O parecer não vincula os ministros.
Por que o tema importa no Rio
Em agosto, a ABADI relatou que moradores, síndicos e investidores de prédios residenciais do Rio estão divididos sobre o uso de apartamentos para estadias curtas, e que há condomínios que criaram regras internas próprias para lidar com a questão. A definição do STJ deve dar uniformidade às respostas judiciais e orientar a redação de convenções.
O que fazer agora
Quem tem ação judicial em curso sobre o tema deve aguardar a definição. Para quem administra o dia a dia, o período de indefinição pede cautela:
- Reler a convenção e o regimento interno e verificar exatamente como estão redigidas as cláusulas de destinação e de uso das áreas comuns.
- Evitar medidas sem respaldo em norma interna ou em decisão judicial, como impedir a entrada de hóspedes.
- Usar os instrumentos que já existem para lidar com problemas concretos: cadastro de visitantes, regras de uso de piscina e salão e aplicação das multas previstas na convenção por barulho ou mau uso.
- Se a assembleia for discutir o assunto, descrever a pauta com clareza no edital de convocação e consultar a assessoria jurídica sobre o quórum aplicável.
