Mensagens que circulam em grupos de síndicos afirmam que, a partir de dezembro, todo condomínio terá de emitir nota fiscal para cada boleto de cota. Em comunicado publicado em agosto, o Secovi Rio classificou essa leitura como exagerada e explicou, com base na legislação da reforma tributária, em quais situações o condomínio edilício passa a ter obrigações com o IBS e a CBS, os novos tributos sobre bens e serviços.
O que dizem as normas
O ponto de partida é a Lei Complementar nº 214/2025. O art. 26, inciso I, inclui o condomínio edilício entre as entidades que, em regra, não são contribuintes do IBS e da CBS. A mesma lei prevê duas situações em que isso muda:
- Opção pelo regime regular: o condomínio pode escolher ingressar no regime (art. 26, § 1º). Se fizer isso, os tributos passam a incidir sobre todas as taxas e valores cobrados de condôminos e de terceiros, inclusive as cotas (art. 26, § 2º, I).
- Peso das receitas de terceiros: quando as taxas cobradas dos condôminos representam menos de 80% da receita total, o condomínio que não optou pelo regime regular fica sujeito aos tributos nas operações que realizar (art. 26, § 2º, II). Aluguel de espaço para antenas, publicidade na fachada, cessão de vagas a não moradores e locação do salão de festas a pessoas de fora são exemplos citados pelo Secovi Rio.
Já o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, definiu o calendário de emissão dos documentos fiscais eletrônicos. Para a NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, a data fixada é 1º de dezembro de 2026. Segundo o Secovi Rio, o ato trata de prazos, e não de quem é contribuinte: essa definição continua na lei complementar. O mesmo ato marcou para 1º de dezembro a estreia das notas fiscais eletrônicas de gás (NFGas) e de água e saneamento (NFAg), o que pode mudar o formato de contas que o condomínio recebe.
Os três cenários, segundo o Secovi Rio
- Condomínio que apenas rateia despesas comuns: não é contribuinte, e as cotas não são tributadas.
- Condomínio com receitas de terceiros acima de 20% do total: passa a recolher sobre essas atividades, sem tributação das cotas.
- Condomínio que opta pelo regime regular: recolhe sobre tudo, inclusive as cotas. A entidade ressalta que se trata de uma escolha, que exige análise técnica caso a caso.
O comunicado também registra pontos em aberto. O leiaute específico da nota para cobranças condominiais tinha divulgação prevista para 1º de outubro, e não estava definido se a emissão será por unidade ou consolidada por período. As regras ainda não esclarecem se o limite de 80% será apurado por mês, por trimestre ou por ano. O próprio ato conjunto previa a publicação, em até 30 dias, de um programa de conformidade para as emissões de 2026. Para os condomínios alcançados, o Secovi Rio prevê aumento do custo administrativo e observa que administradoras podem buscar renegociar honorários quando o serviço não estiver previsto em contrato.
O que fazer agora
Para a maior parte dos prédios residenciais, que vivem apenas das cotas, a tendência é de pouca mudança direta. A atenção maior deve estar nos condomínios com receitas extras e na rotina administrativa.
- Levantar todas as receitas que não vêm das cotas (antenas, publicidade, vagas, salão, máquinas de venda) e registrá-las em conta contábil separada.
- Calcular, com a administradora e o contador, quanto essas receitas representam do total arrecadado.
- Não aderir ao regime regular sem estudo prévio: a opção leva a tributação para as cotas.
- Desconfiar de alertas sem fonte em aplicativos de mensagem e conferir a base legal antes de qualquer decisão.
- Acompanhar as normas complementares que ainda podem ser publicadas até dezembro. O comunicado completo está disponível no site do Secovi Rio.
