Ordens judiciais de penhora e de outras restrições sobre imóveis ganharam um canal digital único entre os tribunais e os cartórios de registro de imóveis. O Sistema de Constrição Judicial (Constrijud), mantido pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), teve o uso tornado obrigatório pelo Provimento 224/2026 da Corregedoria Nacional de Justiça, de 12 de maio. Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em informação reproduzida pela ABADI, todos os tribunais do país deveriam estar com a plataforma em funcionamento a partir de agosto de 2026.
Como funciona
O Constrijud opera como módulo do sistema eletrônico de registros públicos voltado ao Judiciário e moderniza o antigo Penhora On-line. As ordens são cadastradas pela própria unidade judicial. Advogados, Ministério Público, Defensoria Pública e autoridades policiais podem colaborar no preenchimento, mas cabe ao juiz validar e autorizar o envio. Os cartórios consultam diariamente as novas ordens, podem receber eletronicamente o pagamento dos emolumentos e registram eventuais exigências na própria plataforma.
A implantação é escalonada. A primeira etapa abrange penhora, arresto e sequestro de bens. Em seguida devem entrar as ordens de cancelamento e, de forma gradual, averbações premonitórias, bloqueios de matrícula e hipotecas judiciais. Os tribunais têm dois anos para adaptar seus sistemas eletrônicos, de modo que o envio de ordens e o recebimento de respostas ocorram de forma automatizada. Durante a transição, o Penhora On-line e o sistema Hermes Malote Digital continuaram ativos até agosto, apenas para os tipos de ordem ainda não disponíveis no Constrijud.
A dimensão do sistema
De acordo com os dados divulgados, o Penhora On-line registrou, em 2025, 51.295 penhoras, 50.286 pedidos de certidão e 19.637 certidões emitidas, além de mais de 106 milhões de buscas de bens. A migração para uma plataforma única busca padronizar esse fluxo entre Judiciário e cartórios.
O que muda para o condomínio
Quando o condomínio executa uma dívida de cotas, a penhora da própria unidade costuma ser o caminho para garantir o pagamento. O Código de Processo Civil considera a contribuição condominial documentalmente comprovada um título executivo extrajudicial (art. 784, X), e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a penhora até mesmo do imóvel que serve de moradia à família nesses casos, com base na exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990.
A expectativa é que a centralização reduza o tempo entre a decisão do juiz e o registro da penhora na matrícula do imóvel. Essa etapa dá publicidade à restrição e ajuda a proteger o crédito do condomínio diante de uma eventual venda da unidade.
- Manter atualizada a relação de unidades com débitos e a fase de cada processo.
- Pedir ao advogado do condomínio informações sobre o registro das penhoras já deferidas.
- Consultar a matrícula das unidades inadimplentes antes de propor acordos de longo prazo.
- Avaliar com o advogado a averbação da execução na matrícula da unidade, prevista no art. 828 do CPC: depois dela, a venda do imóvel presume-se em fraude à execução.
