Reformas fazem parte da vida de qualquer condomínio. O condômino quer modernizar o apartamento, a assembleia quer melhorar a área de lazer, o prédio precisa trocar a impermeabilização. Em todos os casos, há regras a seguir, e o síndico tem papel central para garantir que a obra não coloque em risco a estrutura do edifício nem a segurança das pessoas.
Reformas dentro das unidades
O Código Civil proíbe o condômino de realizar obras que comprometam a segurança da edificação e de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.336, II e III). A Lei 4.591/1964 também veda alterar a forma externa da fachada e prevê que o transgressor pode ser obrigado a desfazer a obra, além de pagar a multa prevista na convenção (art. 10).
No campo técnico, a referência é a ABNT NBR 16280, que trata da gestão de reformas em edificações e está em vigor desde abril de 2014, segundo parecer jurídico do Secovi-SP. A norma organiza o processo em torno de um plano de reforma, apresentado ao responsável legal do prédio antes do início dos trabalhos.
Quando é preciso responsável técnico
Intervenções que afetam a estrutura, as vedações, a impermeabilização ou sistemas do prédio, como instalações elétricas, hidrossanitárias, de gás, de prevenção de incêndio e de ar-condicionado, exigem um engenheiro ou arquiteto responsável, com o documento de responsabilidade técnica correspondente (ART ou RRT). Também entram nesse grupo demolições com ferramentas de alto impacto e a instalação de componentes não previstos no projeto original. Serviços de baixo risco, como pintura, dispensam responsável técnico, mas devem ser comunicados e seguir as regras internas, com informações sobre escopo, cronograma e pessoas que vão entrar no prédio.
O papel do síndico
Segundo o parecer do Secovi-SP, o descumprimento da norma pode gerar consequências administrativas, civis e criminais para o síndico, conforme o caso. Na prática, sua atuação se divide em três momentos:
- Antes da obra: disponibilizar convenção, regimento e manual do prédio; receber o plano de reforma; verificar a habilitação do profissional; autorizar o início apenas após análise técnica; informar moradores e funcionários.
- Durante a obra: agir diante de risco iminente; suspender os trabalhos se o escopo mudar, até nova análise; garantir que os sistemas de segurança do prédio continuem funcionando.
- Depois da obra: receber o termo de encerramento e a atualização do manual, quando necessária; encerrar as autorizações de acesso; arquivar toda a documentação.
O regimento interno deve complementar essas regras, definindo horários de trabalho, limites de ruído, uso do elevador de serviço, entrada de materiais e retirada de entulho. Danos causados a outras unidades ou às partes comuns durante a obra devem ser reparados por quem lhes deu causa, e registrar com fotos o estado das áreas de circulação antes do início dos trabalhos facilita a apuração em caso de conflito.
Além das regras internas, algumas intervenções podem depender de licença ou de comunicação à Prefeitura, conforme a legislação municipal. Cabe ao responsável técnico verificar essa exigência antes do início da obra.
Obras nas áreas comuns
As obras nas partes comuns seguem os quóruns do Código Civil (art. 1.341):
- Necessárias: podem ser feitas pelo síndico sem autorização prévia. Se forem urgentes e de valor excessivo, a assembleia deve ser informada e convocada imediatamente; se não forem urgentes e tiverem valor excessivo, dependem de aprovação prévia.
- Úteis, que aumentam ou facilitam o uso do bem: voto da maioria dos condôminos.
- Voluptuárias, de mero embelezamento ou lazer: voto de dois terços dos condôminos.
Obras que acrescentem áreas às partes comuns para facilitar ou ampliar seu uso dependem de dois terços dos votos dos condôminos e não podem prejudicar a utilização das unidades ou das áreas comuns (art. 1.342). A construção de outro pavimento ou de outro edifício no terreno comum, destinado a novas unidades, exige unanimidade (art. 1.343). Quando o imóvel está alugado, obras que interessam à estrutura do prédio e pintura de fachada são despesas extraordinárias e cabem ao proprietário, conforme a Lei do Inquilinato (art. 22, X).
Checklist antes de autorizar uma reforma
- Receber a comunicação formal da obra, com escopo, cronograma e identificação dos trabalhadores.
- Verificar se a intervenção exige responsável técnico e, se for o caso, conferir o plano de reforma e a ART ou o RRT.
- Checar se a obra respeita a convenção, o regimento interno e as regras de fachada.
- Definir, por escrito, horários, uso de elevadores e destino do entulho.
- Registrar a autorização e acompanhar a execução até o termo de encerramento.
