Manutenção preventiva é a que acontece antes do problema. Ela custa menos do que a corretiva, evita interrupções no funcionamento do prédio e protege a segurança de moradores e funcionários. Para o síndico, é também uma questão de responsabilidade: falhas de conservação podem gerar prejuízos, multas e processos.
Por que a manutenção é dever do síndico
O Código Civil atribui ao síndico a tarefa de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pelos serviços que interessam aos moradores (art. 1.348, V). Também é obrigatório o seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial (art. 1.346), que o síndico deve contratar (art. 1.348, IX). Obras e reparos necessários podem ser feitos pelo síndico sem autorização prévia, observadas as regras do art. 1.341 para despesas excessivas.
No campo técnico, a ABNT mantém normas de referência para o tema, como a NBR 5674, sobre manutenção de edificações, e a NBR 14037, sobre o manual de uso, operação e manutenção. O manual entregue pela construtora é o primeiro documento a consultar: ele indica os sistemas do prédio e as periodicidades recomendadas.
Obrigações específicas no Rio de Janeiro
Autovistoria predial
Na capital, a autovistoria é obrigatória para prédios com mais de dois pavimentos ou com área acima de 1.000 m², conforme orientação da Prefeitura. A vistoria deve ser feita com intervalo máximo de cinco anos por engenheiro, arquiteto ou empresa legalmente habilitados, com registro no CREA-RJ ou no CAU-RJ, que emite um laudo técnico. O resultado deve ser comunicado à Prefeitura, e qualquer pessoa pode consultar a situação de um imóvel pelo endereço. A Prefeitura orienta afixar o laudo em local visível, informar os moradores sobre o conteúdo e mantê-lo arquivado por pelo menos 20 anos. A falta do laudo pode gerar notificações e multas, além de responsabilização civil e criminal se a falta de manutenção causar danos.
Segurança contra incêndio e pânico
No estado do Rio de Janeiro, a regularização das edificações nesse aspecto é feita junto ao Corpo de Bombeiros Militar (CBMERJ), responsável pelo Certificado de Aprovação. Manter o certificado em dia exige conservar em funcionamento os sistemas previstos no projeto aprovado, como extintores, hidrantes, iluminação de emergência, sinalização, alarmes e portas corta-fogo, e respeitar as rotas de fuga, que não podem ser obstruídas.
O que entra no plano de manutenção
A periodicidade de cada item deve seguir o manual do prédio, as recomendações do fabricante e as normas técnicas aplicáveis, sempre com orientação de profissional habilitado. Os sistemas mais comuns são:
- Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios): inspeções periódicas e medições feitas por profissional qualificado, com laudo.
- Reservatórios de água: limpeza e desinfecção periódicas por empresa especializada, com registro de cada serviço e verificação de tampas e boias.
- Bombas, quadros elétricos e geradores: revisão preventiva, testes de funcionamento e reaperto de conexões.
- Instalações de gás: verificação de estanqueidade e da ventilação dos ambientes, por profissional ou empresa habilitada.
- Elevadores: contrato de manutenção com empresa especializada e acompanhamento dos relatórios de visita.
- Fachadas, marquises, coberturas e impermeabilizações: inspeção visual regular e intervenção ao primeiro sinal de fissuras, infiltrações ou desprendimento de revestimentos.
- Portões, interfones, câmeras e equipamentos de lazer: manutenção conforme contrato e verificação de funcionamento.
Como montar o calendário
- Inventário: liste todos os sistemas e equipamentos do prédio, com base no manual e nos projetos.
- Periodicidade: defina, para cada item, a frequência das inspeções e dos serviços.
- Responsáveis: indique quem executa cada tarefa, seja a equipe do condomínio ou uma empresa contratada, e exija documento de responsabilidade técnica (ART ou RRT) quando o serviço envolver engenharia ou arquitetura.
- Registro: mantenha um histórico com datas, laudos, notas fiscais e fotos, que comprova a diligência do síndico.
- Orçamento: preveja no orçamento anual os custos recorrentes e, para intervenções maiores, um fundo de obras.
- Comunicação: informe os moradores sobre serviços programados e interrupções previstas, como desligamento de bombas, de elevadores ou do fornecimento de água.
- Revisão anual: apresente o calendário na assembleia ordinária, junto com o orçamento, e ajuste as prioridades conforme os laudos mais recentes.
Documentos para manter à mão
- Manual de uso, operação e manutenção do edifício e projetos aprovados.
- Laudo de autovistoria e comprovante de comunicação à Prefeitura.
- Certificado do Corpo de Bombeiros e registros de manutenção dos sistemas de incêndio.
- Apólice do seguro obrigatório da edificação, com vigência e coberturas.
- Contratos de manutenção, relatórios de visita e documentos de responsabilidade técnica dos serviços executados.
Um calendário bem mantido também facilita a transição entre gestões: o novo síndico assume sabendo o que foi feito, o que está pendente e quais documentos estão válidos.
