A assembleia é o órgão máximo de decisão do condomínio. É nela que se aprovam orçamento, prestação de contas, obras e mudanças na convenção, e é dela que o síndico recebe o mandato. Uma assembleia mal convocada ou com quórum errado pode ser anulada na Justiça e levar junto decisões importantes. Este guia reúne as regras essenciais do Código Civil (arts. 1.347 a 1.356) e da Lei 4.591/1964, aplicada no que o Código não regula. A convenção do prédio pode trazer regras adicionais e deve sempre ser consultada.
Tipos de assembleia e convocação
Ordinária e extraordinária
A assembleia ordinária deve ser convocada pelo síndico uma vez por ano para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, se for o caso, eleger o substituto do síndico e alterar o regimento interno (art. 1.350). Se o síndico não a convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo; se a assembleia não se reunir, o juiz decide a pedido de qualquer condômino. A assembleia extraordinária pode ser convocada a qualquer tempo pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355).
Todos precisam ser convocados
O Código Civil é direto: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (art. 1.354). Por isso, a convocação deve seguir exatamente a forma e o prazo previstos na convenção, seja carta, e-mail ou aplicativo, e convém guardar os comprovantes de envio. O edital deve informar data, horário e local ou link de acesso, indicar a primeira e a segunda convocação e trazer a ordem do dia de forma clara. Assuntos que não constam da pauta não devem ser votados; itens genéricos, como "assuntos gerais", servem para comunicados e debates, e não para decisões que gerem obrigações.
Quóruns de votação
Salvo quando a lei ou a convenção exigirem quórum especial, as decisões seguem esta lógica:
- Primeira convocação: maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352).
- Segunda convocação: maioria dos votos dos presentes (art. 1.353).
Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diferente na convenção (art. 1.352, parágrafo único). Alguns quóruns especiais previstos no Código Civil:
- Dois terços dos votos dos condôminos: alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade (art. 1.351).
- Dois terços dos condôminos: obras voluptuárias (art. 1.341, I) e obras que acrescentem áreas às partes comuns (art. 1.342).
- Maioria dos condôminos: obras úteis (art. 1.341, II).
- Maioria absoluta dos membros da assembleia: destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1.349).
- Unanimidade: construir outro pavimento ou outro edifício no terreno comum para abrigar novas unidades (art. 1.343).
Só pode votar o condômino que estiver quite com suas contribuições (art. 1.335, III). Pela Lei 4.591/1964 (art. 24, § 4º), o inquilino pode votar nas decisões que não envolvam despesas extraordinárias quando o proprietário não comparecer. As procurações devem seguir o que a convenção estabelece.
Sessão permanente e assembleia virtual
Desde a Lei 14.309/2022, quando um quórum especial não é alcançado, a maioria dos presentes pode autorizar a conversão da reunião em sessão permanente (art. 1.353, § 1º). Para isso, é preciso indicar data e hora da continuação, em até 60 dias, convocar os ausentes, lavrar ata parcial com os argumentos apresentados e concluir a assembleia em no máximo 90 dias contados da abertura. Os votos já registrados permanecem válidos sem necessidade de confirmação, e quem estiver presente na continuação pode pedir a alteração do próprio voto até o desfecho da deliberação.
A mesma lei autorizou assembleias eletrônicas ou híbridas, desde que a convenção não as proíba e que sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto (art. 1.354-A). O edital deve informar que a reunião será eletrônica e explicar como acessar, se manifestar e votar. A administração não responde por falhas de equipamento ou de conexão dos condôminos, e a ata, também eletrônica, só é lavrada depois da soma e da divulgação de todos os votos.
A ata e um checklist final
A ata é o documento que prova o que foi decidido. Ela deve registrar data, local ou meio de realização, presidente e secretário da mesa, presenças, quórum de cada votação, ordem do dia, resultados e manifestações relevantes. Pela Lei 4.591/1964 (art. 24, § 2º), o síndico deve comunicar aos condôminos o que foi deliberado nos oito dias seguintes à assembleia. Também é comum registrar a ata em cartório de títulos e documentos, sobretudo quando trata da eleição do síndico, o que facilita comprovar a representação do condomínio perante bancos e outros órgãos.
- Ler a convenção: prazos de convocação, meios aceitos, regras de procuração e quóruns específicos.
- Definir a pauta com o conselho e anexar documentos de apoio, como orçamentos, balancetes e propostas.
- Enviar a convocação a todos os condôminos e guardar os comprovantes.
- Preparar a lista de presença com as frações ideais e a situação de adimplência de cada unidade.
- Conduzir a reunião seguindo a ordem do dia e registrar o resultado de cada votação.
- Lavrar a ata, colher as assinaturas da mesa e divulgá-la dentro do prazo.
